רכישת נדל"ן במונטנגרומדריך לזרים

אנשים פרטיים וישויות משפטיות זרים יכולים לרכוש במונטנגרו דירה, בית, בית נופש או שטח מסחרי. בנוגע למס העברה על מקרקעין, קונים מקומיים וזרים שווים.

לפי חוק יחסי הקניין, זר אינו יכול להיות בעלים של קרקע חקלאית, יערות וקרקע יער, אוצרות טבע, נכסים בשימוש ציבורי, נכסי תרבות בעלי חשיבות יוצאת דופן או מיוחדת, וכן מקרקעין ברצועה של עד קילומטר אחד מגבול יבשתי ובאיים. חריג: אדם פרטי זר רשאי לרכוש עד 5,000 מ"ר של קרקע חקלאית או יער אם נושא החוזה הוא מבנה מגורים הנמצא עליה. חכירה ארוכת טווח של מקרקעין אלה מותרת לזרים.

בתיקון החוק משנת 2025, אזרחים וחברות ממדינות האיחוד האירופי ירכשו באותם תנאים כמו מקומיים, אך רק מהיום שבו מונטנגרו תהפוך לחברה באיחוד האירופי. אם אתם שוקלים רכישת קרקע דרך חברה הרשומה במונטנגרו, בדקו זאת תחילה עם עורך דין.

בעלות ועיקולים נבדקים בדף הנכס, תמצית רשמית מהקדסטר המונפקת על ידי מינהל המקרקעין (לשעבר מינהל הקדסטר והרכוש הממלכתי). כל אחד יכול לקבל את הדף, לכל נכס שהוא. בדקו שהמוכר רשום כבעלים, ובדף G אם קיימים משכנתה, זיקת הנאה, החכרה, הערת סכסוך או הגבלות אחרות.

עבור בניין, בקשו היתר שימוש או החלטה על הכשרת בנייה. משנת 2025 חל חוק חדש להכשרת מבנים בלתי חוקיים, ומינהל המקרקעין קיבל יותר מ-80,000 בקשות לרישום מבנים בלתי חוקיים. לגבי מגרש, בדקו גם את סוג הקרקע, כי ממנו תלוי אם זר רשאי לרכוש אותה.

1. בדיקת הנכס: תמצית קדסטר (דף הנכס), היתרים וסוג הקרקע.
2. הסכם מקדים: אינו חובה, אך גם הוא נערך אצל נוטריון כרישום נוטריוני.
3. תשלום: עבור סכומים מ-10,000 אירו ומעלה, הכסף חייב לעבור דרך חשבון בנק במונטנגרו לפחות אצל צד אחד. נוטריון יכול לשמור את הכסף בחשבון מיוחד (פיקדון נוטריוני).
4. חוזה אצל נוטריון: חוזה המכר חייב להיות רישום נוטריוני, אחרת אין לו תוקף משפטי. אם אינכם דוברים מונטנגרית, קבעו מראש מתורגמן בית משפט. במקומכם יכול לחתום מיופה כוח.
5. מס העברה: הנוטריון שולח את החוזה לרשות המס העירונית, והקונה מגיש תוך 15 ימים מכריתת החוזה דוח מס ומשלם את המס.
6. רישום בקדסטר: הבעלות נרכשת רק עם הרישום. את הבקשה יכול להגיש הנוטריון (מיולי 2026 גם אלקטרונית) או הקונה עצמו, והמינהל מחליט לפי החוק לכל המאוחר תוך 30 ימים.
7. דיווח למס שנתי: תוך 30 ימים מהרכישה דווחו על הנכס לעירייה.

מס העברה על מקרקעין משלם הקונה. מ-1 בינואר 2024 השיעור פרוגרסיבי: 3% עד 150,000 אירו, לאחר מכן 4,500 אירו ו-5% על חלק המחיר שמעל 150,000 אירו, ומעל 500,000 אירו 22,000 אירו ו-6% על החלק שמעל 500,000 אירו. עבור דירה ב-200,000 אירו המס הוא 7,000 אירו. הבסיס הוא המחיר המוסכם; אם הוא נמוך ממחיר השוק, העירייה מעריכה את שווי השוק. הפטור לדירה ראשונה חל רק על אזרחים מונטנגרים עם מגורים קבועים במונטנגרו.

כאשר אתם קונים נכס חדש מיזם שנמצא במערכת מע"מ, לא משולם מס העברה אלא מע"מ, שנכלל במחיר.

שכר נוטריון תלוי בשווי הנכס, לפי התעריף התקף מאפריל 2026: למשל 480 אירו עבור נכס בשווי 80,000 עד 119,999 אירו, ועבור נכס בשווי 200,000 אירו 558 אירו, בתוספת מע"מ. השכר המרבי הוא 8,000 אירו.

מס שנתי על נכס נקבע על ידי העירייה: מ-0.25% עד 1% משווי השוק, ועבור דירה או בית שאינם מקום מגוריכם, למשל לנופש, מ-0.3% עד 1.5%. ההחלטה מגיעה עד 30 באפריל, והמס משולם בשני תשלומים, עד 30 ביוני ועד 31 באוקטובר.

תשלום במזומן של 10,000 אירו או יותר אינו מותר. עבור נכסים תשלום כזה חייב לעבור דרך חשבון בנק במונטנגרו לפחות אצל צד אחד, הנוטריון אינו רשאי לערוך חוזה העוקף זאת ודורש הוכחה על תשלום שבוצע לפני החתימה. לגבי משכנתא כתושב חוץ, פנו ישירות לבנקים במונטנגרו, כי התנאים תלויים בבנק.

בעל נכס במונטנגרו יכול לקבל מגורים זמניים עד שנה, עם הארכה. מ-17 בינואר 2026 הנכס חייב להיות בשווי של לפחות 150,000 אירו (ההוכחה היא החלטה על מס העברה), והזר חייב להחזיק לפחות מחצית מהבעלות. אזרחי האיחוד האירופי, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ פטורים מהסף הזה. היתר זה אינו מזכה בעבודה. לאחר חמש שנים של מגורים זמניים רצופים ניתן לבקש מגורים קבועים.

תוכנית האזרחות הכלכלית נסגרה לבקשות חדשות בסוף 2022, כך שרכישת נכס אינה מעניקה אזרחות מונטנגרית.

השכרה לתיירים דורשת רישום מקום האירוח בעירייה, דיווח אורחים וגביית מס שהייה. הכנסה מהשכרה ממוסה בשיעור של 15%. במכירה משולם מס רווח הון של 15% על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אלא אם הנכס היה מקום מגוריכם היחיד.

מדריך זה הוא מידע כללי לפי התקנות התקפות באוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי. לפני הרכישה התייעצו עם נוטריון או עורך דין.