Kupno nieruchomości w CzarnogórzePrzewodnik dla obcokrajowców

Zagraniczne osoby fizyczne i prawne mogą w Czarnogórze kupić mieszkanie, dom, domek letniskowy lub lokal użytkowy. W zakresie podatku od przeniesienia własności nieruchomości kupujący krajowi i zagraniczni są traktowani jednakowo.

Zgodnie z ustawą o stosunkach własnościowo-prawnych cudzoziemiec nie może być właścicielem gruntów rolnych, lasów i gruntów leśnych, bogactw naturalnych, dóbr w użytku ogólnym, dóbr kultury o wyjątkowym i szczególnym znaczeniu, a także nieruchomości w pasie do jednego kilometra od granicy lądowej oraz na wyspach. Wyjątek: zagraniczna osoba fizyczna może nabyć do 5 000 m² gruntu rolnego lub leśnego, jeżeli przedmiotem umowy jest znajdujący się na nim budynek mieszkalny. Długoterminowa dzierżawa tych nieruchomości przez cudzoziemców jest dozwolona.

Po zmianie ustawy z 2025 r. obywatele i firmy z państw Unii Europejskiej będą kupować na takich samych warunkach jak krajowi, ale dopiero od dnia, w którym Czarnogóra stanie się członkiem UE. Jeśli rozważasz zakup gruntu przez firmę zarejestrowaną w Czarnogórze, najpierw skonsultuj to z adwokatem.

Własność i obciążenia sprawdza się w wyciągu z księgi wieczystej, oficjalnym wypisie z katastru wydawanym przez Urząd ds. Nieruchomości (dawniej Urząd ds. Katastru i Mienia Państwowego). Wyciąg może otrzymać każdy, dla dowolnej nieruchomości. Sprawdź, czy sprzedawca jest wpisany jako właściciel, a w dziale G, czy istnieją hipoteka, służebność, dzierżawa, wzmianka o sporze lub inne ograniczenia.

W przypadku budynku żądaj pozwolenia na użytkowanie lub decyzji o legalizacji. Od 2025 r. obowiązuje nowa ustawa o legalizacji obiektów samowolnych, a Urząd ds. Nieruchomości otrzymał ponad 80 000 wniosków o wpis obiektów samowolnych. Przy działce sprawdź również rodzaj gruntu, ponieważ od tego zależy, czy cudzoziemiec może ją kupić.

1. Weryfikacja nieruchomości: wypis z katastru (wyciąg z księgi wieczystej), pozwolenia i rodzaj gruntu.
2. Umowa przedwstępna: nie jest obowiązkowa, ale również sporządza się ją u notariusza jako akt notarialny.
3. Płatność: w przypadku kwot od 10 000 € wzwyż pieniądze muszą przejść przez rachunek w banku w Czarnogórze przynajmniej u jednej strony. Notariusz może przechowywać pieniądze na specjalnym rachunku (depozyt notarialny).
4. Umowa u notariusza: umowa kupna-sprzedaży musi być aktem notarialnym, inaczej nie ma skutku prawnego. Jeśli nie mówisz po czarnogórsku, wcześniej umów tłumacza przysięgłego. W twoim imieniu może podpisać pełnomocnik.
5. Podatek od czynności cywilnoprawnych: notariusz wysyła umowę do gminnego organu podatkowego, a kupujący w ciągu 15 dni od zawarcia umowy składa deklarację podatkową i płaci podatek.
6. Wpis do katastru: własność nabywa się dopiero przez wpis. Wniosek może złożyć notariusz (od lipca 2026 r. również elektronicznie) lub sam kupujący, a Urząd zgodnie z prawem rozpatruje sprawę najpóźniej w ciągu 30 dni.
7. Zgłoszenie do podatku rocznego: w ciągu 30 dni od zakupu zgłoś nieruchomość gminie.

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości płaci kupujący. Od 1 stycznia 2024 r. stawka jest progresywna: 3% do 150 000 €, następnie 4 500 € i 5% od części ceny powyżej 150 000 €, a powyżej 500 000 € – 22 000 € i 6% od części powyżej 500 000 €. Za mieszkanie o wartości 200 000 € podatek wynosi 7 000 €. Podstawą jest cena umowna; jeśli jest niższa od rynkowej, gmina szacuje wartość rynkową. Zwolnienie dla pierwszego mieszkania dotyczy wyłącznie obywateli czarnogórskich mających miejsce zamieszkania w Czarnogórze.

Gdy kupujesz nową nieruchomość od dewelopera będącego w systemie VAT, nie płaci się podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz VAT, który jest wliczony w cenę.

Opłata notarialna zależy od wartości nieruchomości, według taryfy obowiązującej od kwietnia 2026 r.: na przykład 480 € za nieruchomość od 80 000 do 119 999 €, a za nieruchomość o wartości 200 000 € – 558 €, plus VAT. Maksymalna opłata wynosi 8 000 €.

Roczny podatek od nieruchomości ustala gmina: od 0,25% do 1% wartości rynkowej, a za mieszkanie lub dom, który nie jest twoim miejscem zamieszkania, na przykład wakacyjny, od 0,3% do 1,5%. Decyzja przychodzi do 30 kwietnia, a podatek płaci się w dwóch ratach, do 30 czerwca i do 31 października.

Płatność gotówką w kwocie 10 000 € lub wyższej nie jest dozwolona. Przy nieruchomościach taka wpłata musi przejść przez rachunek w banku w Czarnogórze przynajmniej u jednej strony, notariusz nie może sporządzić umowy, która to omija, i wymaga dowodu wpłaty dokonanej przed podpisaniem. W sprawie kredytu hipotecznego jako nierezydent pytaj bezpośrednio banki w Czarnogórze, ponieważ warunki zależą od banku.

Właściciel nieruchomości w Czarnogórze może otrzymać pobyt czasowy do roku, z możliwością przedłużenia. Od 17 stycznia 2026 r. nieruchomość musi być warta co najmniej 150 000 € (dowodem jest decyzja o podatku od czynności cywilnoprawnych), a cudzoziemiec musi posiadać co najmniej połowę własności. Obywatele UE, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii są zwolnieni z tego progu. To zezwolenie nie daje prawa do pracy. Po pięciu latach nieprzerwanego pobytu czasowego można ubiegać się o pobyt stały.

Program obywatelstwa ekonomicznego został zamknięty dla nowych wniosków pod koniec 2022 r., więc kupno nieruchomości nie daje obywatelstwa czarnogórskiego.

Wynajem turystom wymaga rejestracji obiektu noclegowego w gminie, zgłaszania gości i pobierania opłaty miejscowej. Dochód z wynajmu opodatkowany jest stawką 15%. Przy sprzedaży płaci się podatek od zysków kapitałowych w wysokości 15% od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia, chyba że nieruchomość była twoim jedynym miejscem zamieszkania.

Ten przewodnik ma charakter informacji ogólnej według przepisów obowiązujących w październiku 2026 r. i nie stanowi porady prawnej. Przed zakupem skonsultuj się z notariuszem lub adwokatem.