Покупка недвижимости в ЧерногорииРуководство для иностранцев

Иностранные физические и юридические лица могут в Черногории купить квартиру, дом, дачу или коммерческое помещение. При уплате налога на передачу недвижимости местные и иностранные покупатели уравнены.

Согласно Закону о вещно-правовых отношениях иностранец не может быть собственником сельскохозяйственных земель, лесов и лесных угодий, природных богатств, объектов общего пользования, культурных ценностей исключительного и особого значения, а также недвижимости в полосе до одного километра от сухопутной границы и на островах. Исключение: иностранное физическое лицо может приобрести до 5 000 м² сельскохозяйственной или лесной земли, если предметом договора является находящийся на ней жилой объект. Долгосрочная аренда такой недвижимости иностранцам разрешена.

После изменения закона в 2025 году граждане и компании из стран Европейского союза будут покупать на тех же условиях, что и местные, но только с того дня, когда Черногория станет членом ЕС. Если вы рассматриваете покупку земли через компанию, зарегистрированную в Черногории, сначала проконсультируйтесь с адвокатом.

Право собственности и обременения проверяются в листе недвижимости – официальной выписке из кадастра, которую выдает Управление недвижимости (ранее – Управление кадастра и государственного имущества). Лист недвижимости может получить любой человек для любого объекта. Проверьте, что продавец зарегистрирован как собственник, а в листе G – есть ли ипотека, сервитут, аренда, отметка о споре или другие ограничения.

Для здания запрашивайте разрешение на эксплуатацию или решение о легализации. С 2025 года действует новый Закон о легализации незаконных построек, и Управление недвижимости получило более 80 000 заявлений о регистрации незаконных объектов. Для участка проверьте также вид земли, так как от этого зависит, может ли иностранец его купить.

1. Проверка недвижимости: выписка из кадастра (лист недвижимости), разрешения и вид земли.
2. Предварительный договор: не обязателен, но и он составляется у нотариуса как нотариальный акт.
3. Оплата: на суммы от 10 000 евро и выше деньги должны пройти через банковский счет в Черногории хотя бы у одной из сторон. Нотариус может хранить деньги на специальном счете (нотариальный депозит).
4. Договор у нотариуса: договор купли-продажи должен быть нотариальным актом, иначе он не имеет юридической силы. Если вы не говорите по-черногорски, заранее договоритесь о судебном переводчике. Вместо вас может подписать доверенное лицо.
5. Налог на передачу: нотариус направляет договор муниципальному налоговому органу, а покупатель в течение 15 дней с момента заключения договора подает налоговую декларацию и уплачивает налог.
6. Регистрация в кадастре: право собственности возникает только после регистрации. Заявление может подать нотариус (с июля 2026 года и в электронном виде) или сам покупатель, а Управление по закону принимает решение не позднее чем через 30 дней.
7. Регистрация для ежегодного налога: в течение 30 дней после покупки зарегистрируйте недвижимость в муниципалитете.

Налог на передачу недвижимости уплачивает покупатель. С 1 января 2024 года ставка прогрессивная: 3% до 150 000 €, затем 4 500 € и 5% на часть цены свыше 150 000 €, а свыше 500 000 € – 22 000 € и 6% на часть свыше 500 000 €. Для квартиры за 200 000 € налог составляет 7 000 €. База – договорная цена; если она ниже рыночной, муниципалитет оценивает рыночную стоимость. Освобождение для первой квартиры действует только для граждан Черногории с местом жительства в Черногории.

При покупке новой недвижимости у застройщика, находящегося в системе НДС, налог на передачу не уплачивается, а уплачивается НДС, включенный в цену.

Нотариальный сбор зависит от стоимости недвижимости по тарифу, действующему с апреля 2026 года: например, 480 € за недвижимость от 80 000 до 119 999 €, а для недвижимости за 200 000 € – 558 € плюс НДС. Максимальный сбор – 8 000 €.

Ежегодный налог на недвижимость устанавливает муниципалитет: от 0,25% до 1% рыночной стоимости, а для квартиры или дома, не являющегося вашим основным местом жительства, например для отдыха, – от 0,3% до 1,5%. Решение приходит до 30 апреля, налог уплачивается двумя частями: до 30 июня и до 31 октября.

Оплата наличными на сумму от 10 000 € и выше запрещена. При покупке недвижимости такой платеж должен пройти через банковский счет в Черногории хотя бы у одной из сторон, нотариус не вправе составить договор в обход этого правила и требует доказательство оплаты, произведенной до подписания. По ипотечному кредиту как нерезидент обращайтесь напрямую в банки Черногории, так как условия зависят от банка.

Собственник недвижимости в Черногории может получить временное проживание сроком до одного года с продлением. С 17 января 2026 года недвижимость должна стоить не менее 150 000 € (доказательство – решение о налоге на передачу), а у иностранца должно быть не менее половины собственности. Граждане ЕС, Европейской экономической зоны и Швейцарии освобождены от этого порога. Такое разрешение не дает права на работу. После пяти лет непрерывного временного проживания можно запросить постоянное проживание.

Программа экономического гражданства закрыта для новых заявок в конце 2022 года, поэтому покупка недвижимости не дает черногорского гражданства.

Сдача туристам требует регистрации размещения в муниципалитете, регистрации гостей и уплаты туристического налога. Доход от аренды облагается по ставке 15%. При продаже уплачивается налог на прирост капитала 15% с разницы между продажной и покупной ценой, если только недвижимость не была вашим единственным местом жительства.

Это руководство является общей информацией по нормам, действующим в октябре 2026 года, и не является юридической консультацией. Перед покупкой проконсультируйтесь с нотариусом или адвокатом.