Karadağ'da mülk satın almaYabancılar için rehber

Yabancı gerçek ve tüzel kişiler Karadağ'da daire, ev, yazlık veya iş yeri satın alabilir. Gayrimenkul devir vergisi açısından yerli ve yabancı alıcılar eşittir.

Mülkiyet ve Hukuki İlişkiler Kanunu'na göre yabancı, tarım arazisi, orman ve orman arazisi, doğal kaynaklar, genel kullanıma açık mallar, olağanüstü ve özel öneme sahip kültürel varlıklar ile kara sınırından bir kilometreye kadar olan bölgedeki ve adalardaki gayrimenkullerin sahibi olamaz. İstisna: Yabancı gerçek kişi, sözleşmenin konusu üzerinde bulunan konut yapısı ise 5.000 m²'ye kadar tarım veya orman arazisi edinebilir. Bu gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması yabancılara serbesttir.

2025 yılındaki yasa değişikliğiyle, Avrupa Birliği ülkelerinden vatandaşlar ve şirketler yerli alıcılarla aynı koşullarda satın alabilecektir, ancak bu ancak Karadağ'ın AB üyesi olduğu günden itibaren geçerli olacaktır. Karadağ'da kayıtlı bir şirket aracılığıyla arazi satın almayı düşünüyorsanız, önce bir avukata danışın.

Mülkiyet ve yükümlülükler, Emlak İdaresi (eski adıyla Tapu ve Devlet Mülkiyeti İdaresi) tarafından düzenlenen resmi tapu senedi olan gayrimenkul listesinde kontrol edilir. Liste herkes tarafından, herhangi bir gayrimenkul için alınabilir. Satıcının malik olarak kayıtlı olduğunu ve G listesinde ipotek, irtifak hakkı, kira, ihtilaf şerhi veya başka kısıtlamalar olup olmadığını kontrol edin.

Bina için yapı kullanma izni veya yasallaştırma kararı isteyin. 2025'ten itibaren kaçak yapıların yasallaştırılmasına ilişkin yeni Kanun yürürlüktedir ve Emlak İdaresi'ne kaçak yapıların tescili için 80.000'den fazla başvuru yapılmıştır. Arsa için ayrıca arazi türünü kontrol edin, çünkü yabancının satın alıp alamayacağı buna bağlıdır.

1. Gayrimenkul kontrolü: tapu kaydı (gayrimenkul listesi), izinler ve arazi türü.
2. Ön sözleşme: zorunlu değildir, ancak noter huzurunda noter senedi olarak da düzenlenir.
3. Ödeme: 10.000 € ve üzeri tutarlar için para en az bir taraf açısından Karadağ'daki bir banka hesabı üzerinden gitmelidir. Noter parayı özel bir hesapta (noter depozitosu) tutabilir.
4. Noter huzurunda sözleşme: satış sözleşmesi noter senedi olmalıdır, aksi takdirde hukuki geçerliliği yoktur. Karadağca bilmiyorsanız, önceden bir mahkeme tercümanı ayarlayın. Sizin yerinize bir vekil imzalayabilir.
5. Devir vergisi: noter sözleşmeyi belediye vergi dairesine gönderir ve alıcı, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15 gün içinde vergi beyannamesi verir ve vergiyi öder.
6. Tapuya tescil: mülkiyet ancak tescille kazanılır. Başvuruyu noter (Temmuz 2026'dan itibaren elektronik olarak da) veya alıcı kendisi yapabilir ve İdare kanunen en geç 30 gün içinde karar verir.
7. Yıllık vergi bildirimi: satın almadan itibaren 30 gün içinde gayrimenkulü belediyeye bildirin.

Gayrimenkul devir vergisini alıcı öder. 1 Ocak 2024'ten itibaren oran kademelidir: 150.000 €'ya kadar %3, ardından 4.500 € ve 150.000 € üzerindeki fiyat kısmı için %5, 500.000 € üzerinde ise 22.000 € ve 500.000 € üzerindeki kısım için %6. 200.000 €'luk bir daire için vergi 7.000 €'dur. Matrah sözleşme bedelidir; piyasa değerinden düşükse belediye piyasa değerini takdir eder. İlk daire muafiyeti yalnızca Karadağ'da ikamet eden Karadağ vatandaşları için geçerlidir.

KDV sistemindeki bir yatırımcıdan yeni gayrimenkul satın aldığınızda devir vergisi ödenmez, bunun yerine fiyata dahil olan KDV ödenir.

Noter ücreti gayrimenkulün değerine bağlıdır ve Nisan 2026'dan itibaren geçerli tarifeye göredir: örneğin 80.000 ila 119.999 € arası bir gayrimenkul için 480 €, 200.000 €'luk bir gayrimenkul için KDV hariç 558 €. En yüksek ücret 8.000 €'dur.

Yıllık emlak vergisini belediye belirler: piyasa değerinin %0,25'i ile %1'i arasında, ikamet etmediğiniz, örneğin tatil amaçlı daire veya ev için ise %0,3 ila %1,5. Karar 30 Nisan'a kadar gelir ve vergi iki taksitte, 30 Haziran'a ve 31 Ekim'e kadar ödenir.

10.000 € veya üzeri nakit ödeme yasaktır. Gayrimenkulde böyle bir ödeme en az bir taraf açısından Karadağ'daki bir banka hesabı üzerinden gitmelidir; noter bunu aşan bir sözleşme düzenleyemez ve imzadan önce yapılan ödemenin kanıtını ister. Yerleşik olmayan biri olarak konut kredisi için koşullar bankaya göre değiştiğinden doğrudan Karadağ'daki bankalara sorun.

Karadağ'da mülk sahibi, uzatmalı olarak bir yıla kadar geçici oturma izni alabilir. 17 Ocak 2026'dan itibaren mülkün en az 150.000 € değerinde olması (kanıt devir vergisi kararıdır) ve yabancının mülkiyetin en az yarısına sahip olması gerekir. AB, Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları bu eşikten muaftır. Bu izin çalışma hakkı vermez. Beş yıl kesintisiz geçici oturumdan sonra sürekli oturum talep edilebilir.

Ekonomik vatandaşlık programı 2022 sonunda yeni başvurulara kapatılmıştır, dolayısıyla mülk satın alarak Karadağ vatandaşlığı elde edilmez.

Turistlere kiralama, belediyede konaklama kaydı, misafir bildirimi ve konaklama vergisi tahsilini gerektirir. Kira geliri %15 oranında vergilendirilir. Satışta, mülk tek ikametgahınız değilse, satış ile alış fiyatı arasındaki fark üzerinden %15 sermaye kazancı vergisi ödenir.

Bu rehber, Ekim 2026'da yürürlükte olan düzenlemelere göre genel bilgi niteliğindedir ve hukuki tavsiye değildir. Satın almadan önce bir notere veya avukata danışın.