Купівля нерухомості в ЧорногоріїПосібник для іноземців

Іноземні фізичні та юридичні особи можуть у Чорногорії купити квартиру, будинок, дачу або комерційне приміщення. При сплаті податку на перехід права власності на нерухомість місцеві та іноземні покупці зрівняні.

Згідно із Законом про майново-правові відносини іноземець не може бути власником сільськогосподарської землі, лісів і лісової землі, природних багатств, благ загального користування, культурних благ виняткового та особливого значення, а також нерухомості в смузі до одного кілометра від сухопутного кордону та на островах. Виняток: іноземна фізична особа може набути до 5 000 м² сільськогосподарської або лісової землі, якщо предметом договору є житловий об'єкт, який на ній знаходиться. Довгострокова оренда цієї нерухомості іноземцям дозволена.

Зміною закону 2025 року громадяни та компанії з держав Європейського Союзу купуватимуть на тих самих умовах, що й місцеві, але лише з дня, коли Чорногорія стане членом ЄС. Якщо ви розглядаєте купівлю землі через компанію, зареєстровану в Чорногорії, спершу перевірте це з адвокатом.

Право власності та обтяження перевіряються в листі нерухомості, офіційному витягу з кадастру, який видає Управління з питань нерухомості (раніше Управління кадастру та державного майна). Лист може отримати будь-хто, для будь-якої нерухомості. Перевірте, що продавець записаний як власник, а в листі Г – чи існують іпотека, сервітут, оренда, відмітка про спір або інші обмеження.

Для будівлі просіть дозвіл на експлуатацію або рішення про легалізацію. З 2025 року діє новий Закон про легалізацію самовільно збудованих об'єктів, а Управління з питань нерухомості отримало понад 80 000 заяв на реєстрацію самовільних об'єктів. Для земельної ділянки перевірте й вид землі, оскільки від нього залежить, чи може іноземець її купити.

1. Перевірка нерухомості: витяг із кадастру (лист нерухомості), дозволи та вид землі.
2. Попередній договір: не обов'язковий, але й він укладається у нотаріуса як нотаріальний запис.
3. Оплата: для сум від 10 000 € і вище гроші мають іти через рахунок у банку в Чорногорії принаймні в однієї сторони. Нотаріус може зберігати гроші на спеціальному рахунку (нотаріальний депозит).
4. Договір у нотаріуса: договір купівлі-продажу має бути нотаріальним записом, інакше він не має правової сили. Якщо ви не розмовляєте чорногорською, заздалегідь домовтеся про судового перекладача. Замість вас може підписати довірена особа.
5. Податок на перехід права власності: нотаріус надсилає договір муніципальному податковому органу, а покупець протягом 15 днів з дня укладення договору подає податкову декларацію та сплачує податок.
6. Реєстрація в кадастрі: право власності набувається лише реєстрацією. Заяву може подати нотаріус (з липня 2026 року також електронно) або сам покупець, а Управління за законом ухвалює рішення не пізніше ніж за 30 днів.
7. Заява про річний податок: протягом 30 днів від купівлі задекларуйте нерухомість у муніципалітеті.

Податок на перехід права власності на нерухомість сплачує покупець. З 1 січня 2024 року ставка прогресивна: 3% до 150 000 €, далі 4 500 € і 5% на частину ціни понад 150 000 €, а понад 500 000 € – 22 000 € і 6% на частину понад 500 000 €. Для квартири за 200 000 € податок становить 7 000 €. Базою є договірна ціна; якщо вона нижча за ринкову, муніципалітет оцінює ринкову вартість. Звільнення для першої квартири діє лише для громадян Чорногорії з місцем проживання в Чорногорії.

Коли купуєте нову нерухомість у інвестора, який перебуває в системі ПДВ, податок на перехід права власності не сплачується, а сплачується ПДВ, включений у ціну.

Нотаріальний збір залежить від вартості нерухомості, за тарифом, чинним з квітня 2026 року: наприклад 480 € за нерухомість від 80 000 до 119 999 €, а за нерухомість 200 000 € – 558 €, з ПДВ. Найвищий збір – 8 000 €.

Річний податок на нерухомість визначає муніципалітет: від 0,25% до 1% ринкової вартості, а за квартиру чи будинок, які не є вашим місцем проживання, наприклад для відпочинку, від 0,3% до 1,5%. Рішення надходить до 30 квітня, а податок сплачується двома частинами, до 30 червня та до 31 жовтня.

Оплата готівкою від 10 000 € і більше не дозволена. При операціях з нерухомістю такий платіж має йти через рахунок у банку в Чорногорії принаймні в однієї сторони, нотаріус не має права складати договір, який це обходить, і вимагає доказ про платіж, здійснений до підписання. Щодо іпотечного кредиту як нерезидент звертайтеся безпосередньо до банків у Чорногорії, оскільки умови залежать від банку.

Власник нерухомості в Чорногорії може отримати тимчасове проживання до одного року, з продовженням. З 17 січня 2026 року нерухомість має коштувати щонайменше 150 000 € (доказом є рішення про податок на перехід права власності), а іноземець повинен мати щонайменше половину власності. Громадяни ЄС, Європейського економічного простору та Швейцарії звільнені від цього порогу. Цей дозвіл не дає права на роботу. Після п'яти років безперервного тимчасового проживання можна подати заяву на постійне проживання.

Програма економічного громадянства закрита для нових заяв наприкінці 2022 року, тож купівлею нерухомості не отримується громадянство Чорногорії.

Здавання в оренду туристам вимагає реєстрації помешкання в муніципалітеті, реєстрації гостей і сплати туристичного збору. Дохід від оренди оподатковується за ставкою 15%. При продажу сплачується податок на приріст капіталу 15% на різницю між продажною та закупівельною ціною, крім випадку, коли нерухомість була вашим єдиним місцем проживання.

Цей посібник є загальною інформацією відповідно до норм, чинних у жовтні 2026 року, і не є юридичною консультацією. Перед купівлею проконсультуйтеся з нотаріусом або адвокатом.