外国人可以购买什么
外国自然人和法人可以在黑山购买公寓、房屋、度假屋或商业空间。在不动产流转税方面，国内和外国买家享有同等待遇。
根据《物权法》，外国人不能成为农业用地、森林和林地、自然资源、公共用途财产、具有特殊和特别意义的文化财产的所有者，也不能拥有距陆地边界一公里以内地带和岛屿上的不动产。例外：如果合同标的是位于其上的住宅建筑，外国自然人最多可购买5,000平方米的农业或林地。允许外国人长期租赁这些不动产。
根据2025年的法律修订，欧盟国家的公民和公司将在与国内买家相同的条件下购买，但仅从黑山成为欧盟成员国之日起。如果您考虑通过一家在黑山注册的公司购买土地，请先与律师核实这一点。
购买前：地籍摘录和许可证
所有权和负担在不动产清单中核实，这是由不动产管理局（前地籍和国有财产管理局）签发的官方地籍摘录。任何人都可以获取任何不动产的清单。核实卖方已登记为所有者，并在G清单中检查是否存在抵押、地役权、租赁、争议登记或其他限制。
对于建筑，请索取使用许可证或合法化决定。自2025年起，新的《非法建筑合法化法》生效，不动产管理局已收到超过80,000份非法建筑登记申请。对于地块，还要核实土地类型，因为外国人是否允许购买取决于此。
购买步骤
- 房产核实：地籍摘录（不动产清单）、许可证和土地类型。
- 预合同：非必需，但也要在公证人处制成公证书。
- 付款：金额10,000欧元及以上，资金必须至少一方通过黑山银行账户流转。公证人可以在专用账户（公证托管）中保管资金。
- 公证人处签订合同：买卖合同必须是公证书，否则没有法律效力。如果您不会黑山语，请提前预约法院口译员。可以委托代理人代您签字。
- 流转税：公证人将合同送交市政税务机关，买方在合同签订后15天内提交纳税申报表并缴纳税款。
- 地籍登记：所有权仅通过登记获得。申请可由公证人提交（自2026年7月起也可电子提交），或由买方本人提交，不动产管理局依法最迟在30天内作出决定。
- 年度税申报：购买后30天内向市政当局申报不动产。
税费和费用
不动产流转税由买方支付。自2024年1月1日起，税率累进：最高150,000欧元为3%，随后150,000至500,000欧元部分为4,500欧元加5%，超过500,000欧元部分为22,000欧元加6%。一套200,000欧元的公寓，税款为7,000欧元。税基为合同价格；如果低于市场价格，市政当局评估市场价值。首套住房免税仅适用于在黑山有住所的黑山公民。
当您从增值税体系中的投资者处购买新房时，不支付流转税，而是支付已包含在价格中的增值税。
公证费取决于房产价值，按照自2026年4月起生效的收费标准：例如，80,000至119,999欧元的房产为480欧元，200,000欧元的房产为558欧元，另加增值税。最高费用为8,000欧元。
年度不动产税由市政当局确定：为市场价值的0.25%至1%，而对于非您住所的公寓或房屋（例如度假用房），为0.3%至1.5%。缴税通知在4月30日前送达，税款分两期缴纳，分别在6月30日和10月31日前。
付款和贷款
不允许支付10,000欧元或以上的现金。对于不动产，此类付款必须至少一方通过黑山银行账户流转，公证人不得签订绕过此规定的合同，并要求提供签字前付款的证明。作为非居民的住房贷款，请直接咨询黑山银行，因为条件因银行而异。
基于房产的居留权
在黑山拥有房产的所有者可获得最长一年的临时居留权，并可续期。自2026年1月17日起，房产价值必须至少为150,000欧元（证明为流转税决定），且外国人必须至少拥有半数所有权。欧盟、欧洲经济区和瑞士公民不受此门槛限制。该许可不赋予工作权利。连续五年临时居留后，可以申请永久居留权。
经济公民计划已于2022年底停止接受新申请，因此通过购买房产不能获得黑山公民身份。
如果您出租或出售
向游客出租需要在市政当局登记住宿、申报客人并征收旅游税。出租收入按15%的税率征税。出售时，对售价与购买价之间的差额征收15%的资本利得税，除非该房产曾是您的唯一住所。
本指南是根据2026年10月现行法规提供的一般信息，不构成法律建议。购买前请咨询公证人或律师。
