Immobilienkauf in MontenegroEin Leitfaden für Ausländer

Ausländische natürliche und juristische Personen können in Montenegro eine Wohnung, ein Haus, ein Ferienhaus oder Geschäftsräume kaufen. Bei der Grunderwerbsteuer sind inländische und ausländische Käufer gleichgestellt.

Nach dem Gesetz über Eigentums- und Rechtsverhältnisse darf ein Ausländer kein Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Forstflächen, natürlichen Ressourcen, Gütern der allgemeinen Nutzung, Kulturgütern von außergewöhnlicher und besonderer Bedeutung sowie an Immobilien in einem Streifen von bis zu einem Kilometer von der Landgrenze und auf Inseln erwerben. Ausnahme: Eine ausländische natürliche Person kann bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Fläche erwerben, wenn sich auf dieser ein Wohngebäude befindet, das Gegenstand des Vertrags ist. Die langfristige Pacht dieser Immobilien ist Ausländern erlaubt.

Durch die Gesetzesänderung von 2025 werden Bürger und Unternehmen aus den Staaten der Europäischen Union zu denselben Bedingungen wie Inländer kaufen können, jedoch erst ab dem Tag, an dem Montenegro Mitglied der EU wird. Falls Sie den Kauf von Land über ein in Montenegro registriertes Unternehmen erwägen, lassen Sie dies zuvor von einem Anwalt prüfen.

Eigentum und Belastungen werden im Grundbuchblatt überprüft, dem offiziellen Auszug aus dem Kataster, der von der Immobilienverwaltung (früher Verwaltung für Kataster und Staatseigentum) ausgestellt wird. Den Auszug kann jeder für jede Immobilie erhalten. Prüfen Sie, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist, und im Lastenblatt, ob Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pacht, Streitanmerkungen oder andere Beschränkungen bestehen.

Für ein Gebäude verlangen Sie die Nutzungsgenehmigung oder den Legalisierungsbescheid. Seit 2025 gilt das neue Gesetz über die Legalisierung illegal errichteter Gebäude, und die Immobilienverwaltung hat mehr als 80.000 Anträge auf Eintragung illegal errichteter Gebäude erhalten. Bei einem Grundstück prüfen Sie auch die Art des Bodens, da davon abhängt, ob ein Ausländer es kaufen darf.

1. Immobilienprüfung: Katasterauszug (Grundbuchblatt), Genehmigungen und Art des Bodens.
2. Vorvertrag: nicht verpflichtend, wird aber ebenfalls beim Notar als notarielle Urkunde erstellt.
3. Zahlung: Bei Beträgen ab 10.000 € muss das Geld zumindest bei einer Partei über ein Konto bei einer Bank in Montenegro laufen. Der Notar kann das Geld auf einem Sonderkonto aufbewahren (Notarhinterlegung).
4. Vertrag beim Notar: Der Kaufvertrag muss als notarielle Urkunde erstellt werden, andernfalls hat er keine Rechtswirkung. Wenn Sie kein Montenegrinisch sprechen, vereinbaren Sie im Voraus einen Gerichtsdolmetscher. An Ihrer Stelle kann ein Bevollmächtigter unterschreiben.
5. Grunderwerbsteuer: Der Notar sendet den Vertrag an das kommunale Steuerorgan, und der Käufer reicht innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsabschluss die Steuererklärung ein und zahlt die Steuer.
6. Eintragung ins Kataster: Das Eigentum wird erst durch die Eintragung erworben. Den Antrag kann der Notar stellen (ab Juli 2026 auch elektronisch) oder der Käufer selbst, und die Verwaltung entscheidet gesetzlich spätestens innerhalb von 30 Tagen.
7. Anmeldung zur jährlichen Steuer: Melden Sie die Immobilie innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf bei der Gemeinde an.

Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Seit dem 1. Januar 2024 ist der Satz progressiv: 3% bis 150.000 €, dann 4.500 € und 5% auf den Teil des Preises über 150.000 €, und über 500.000 € 22.000 € und 6% auf den Teil über 500.000 €. Für eine Wohnung von 200.000 € beträgt die Steuer 7.000 €. Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Preis; liegt er unter dem Marktpreis, schätzt die Gemeinde den Marktwert. Die Befreiung für die erste Wohnung gilt nur für montenegrinische Staatsbürger mit Wohnsitz in Montenegro.

Wenn Sie eine neue Immobilie von einem Investor kaufen, der im Mehrwertsteuersystem ist, wird keine Grunderwerbsteuer, sondern Mehrwertsteuer gezahlt, die im Preis enthalten ist.

Notargebühr hängt vom Immobilienwert ab, gemäß dem seit April 2026 geltenden Tarif: zum Beispiel 480 € für eine Immobilie von 80.000 bis 119.999 €, und für eine Immobilie von 200.000 € 558 €, zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Höchstgebühr beträgt 8.000 €.

Jährliche Grundsteuer wird von der Gemeinde festgelegt: von 0,25% bis 1% des Marktwerts, und für eine Wohnung oder ein Haus, das nicht Ihr Wohnsitz ist, etwa als Ferienhaus, von 0,3% bis 1,5%. Der Bescheid kommt bis zum 30. April, und die Steuer wird in zwei Raten gezahlt, bis zum 30. Juni und bis zum 31. Oktober.

Barzahlung von 10.000 € oder mehr ist nicht erlaubt. Bei Immobilien muss eine solche Zahlung zumindest bei einer Partei über ein Konto bei einer Bank in Montenegro laufen; der Notar darf keinen Vertrag verfassen, der dies umgeht, und verlangt einen Nachweis über die vor der Unterzeichnung erfolgte Zahlung. Für einen Wohnimmobilienkredit als Nichtansässiger fragen Sie direkt bei Banken in Montenegro an, da die Bedingungen von der Bank abhängen.

Der Eigentümer einer Immobilie in Montenegro kann eine vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung von bis zu einem Jahr erhalten, mit Verlängerung. Seit dem 17. Januar 2026 muss die Immobilie mindestens 150.000 € wert sein (der Nachweis ist der Grunderwerbsteuerbescheid), und der Ausländer muss mindestens die Hälfte des Eigentums besitzen. Bürger der EU, des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz sind von dieser Schwelle ausgenommen. Diese Genehmigung berechtigt nicht zur Arbeit. Nach fünf Jahren ununterbrochenen vorübergehenden Aufenthalts kann eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragt werden.

Das Programm der wirtschaftlichen Staatsbürgerschaft wurde Ende 2022 für neue Anträge geschlossen, sodass durch den Kauf einer Immobilie keine montenegrinische Staatsbürgerschaft erworben wird.

Die Vermietung an Touristen erfordert die Registrierung der Unterkunft in der Gemeinde, die Anmeldung der Gäste und die Erhebung der Kurtaxe. Einkünfte aus Vermietung werden mit 15% besteuert. Beim Verkauf wird eine Kapitalertragsteuer von 15% auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis gezahlt, außer wenn die Immobilie Ihr einziger Wohnsitz war.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information gemäß den im Oktober 2026 geltenden Vorschriften und stellt keine Rechtsberatung dar. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Notar oder Anwalt beraten.