Compra de inmuebles en MontenegroGuía para extranjeros

Las personas físicas y jurídicas extranjeras pueden comprar en Montenegro un piso, una casa, una casa de vacaciones o un local comercial. En el impuesto de transmisiones patrimoniales, los compradores nacionales y extranjeros están equiparados.

Según la Ley de relaciones jurídico-reales, un extranjero no puede ser propietario de terrenos agrícolas, bosques y terrenos forestales, recursos naturales, bienes de uso público, bienes culturales de importancia excepcional y especial, ni de inmuebles situados en una franja de hasta un kilómetro desde la frontera terrestre y en islas. Excepción: una persona física extranjera puede adquirir hasta 5.000 m² de terreno agrícola o forestal si el objeto del contrato es el edificio residencial que se encuentra en él. El arrendamiento a largo plazo de estos inmuebles está permitido a los extranjeros.

Con la modificación de la ley de 2025, los ciudadanos y empresas de los estados de la Unión Europea podrán comprar en las mismas condiciones que los nacionales, pero solo a partir del día en que Montenegro se convierta en miembro de la UE. Si está pensando en comprar un terreno a través de una empresa registrada en Montenegro, consúltelo primero con un abogado.

La propiedad y las cargas se comprueban en la hoja de inmueble, el extracto oficial del catastro que expide la Administración de Bienes Inmuebles (antes Administración del Catastro y Bienes del Estado). Cualquiera puede obtener la hoja, para cualquier inmueble. Compruebe que el vendedor esté inscrito como propietario, y en la hoja G si existen hipotecas, servidumbres, arrendamientos, anotaciones de litigio u otras limitaciones.

Para un edificio, solicite la licencia de uso o la resolución de legalización. Desde 2025 está en vigor la nueva Ley de legalización de construcciones ilegales, y la Administración de Bienes Inmuebles ha recibido más de 80.000 solicitudes de inscripción de construcciones ilegales. En el caso de un solar, compruebe también el tipo de terreno, porque de ello depende si un extranjero puede comprarlo.

1. Verificación del inmueble: extracto del catastro (hoja de inmueble), permisos y tipo de terreno.
2. Precontrato: no es obligatorio, pero también se redacta ante notario como acta notarial.
3. Pago: para importes a partir de 10.000 €, el dinero debe pasar por una cuenta bancaria en Montenegro al menos por una de las partes. El notario puede custodiar el dinero en una cuenta especial (depósito notarial).
4. Contrato ante notario: el contrato de compraventa debe ser acta notarial; de lo contrario, no tiene efecto legal. Si no habla montenegrino, concierte de antemano un intérprete jurado. En su lugar puede firmar un apoderado.
5. Impuesto de transmisiones: el notario envía el contrato al órgano tributario municipal, y el comprador presenta la declaración tributaria y paga el impuesto en un plazo de 15 días desde la celebración del contrato.
6. Inscripción en el catastro: la propiedad se adquiere solo con la inscripción. La solicitud puede presentarla el notario (desde julio de 2026 también electrónicamente) o el propio comprador, y la Administración decide por ley en un máximo de 30 días.
7. Declaración para el impuesto anual: en un plazo de 30 días desde la compra, declare el inmueble en el municipio.

El impuesto de transmisiones patrimoniales lo paga el comprador. Desde el 1 de enero de 2024, el tipo es progresivo: 3% hasta 150.000 €, luego 4.500 € y 5% sobre la parte del precio superior a 150.000 €, y por encima de 500.000 €, 22.000 € y 6% sobre la parte superior a 500.000 €. Por un piso de 200.000 €, el impuesto es de 7.000 €. La base imponible es el precio pactado; si es inferior al de mercado, el municipio valora el valor de mercado. La exención por primera vivienda solo se aplica a ciudadanos montenegrinos con residencia en Montenegro.

Cuando compra un inmueble nuevo a un promotor que está en el sistema del IVA, no se paga el impuesto de transmisiones, sino el IVA, que está incluido en el precio.

Los honorarios notariales dependen del valor del inmueble, según la tarifa vigente desde abril de 2026: por ejemplo, 480 € por un inmueble de 80.000 a 119.999 €, y por un inmueble de 200.000 €, 558 €, más IVA. El honorario máximo es de 8.000 €.

El impuesto anual sobre bienes inmuebles lo determina el municipio: del 0,25% al 1% del valor de mercado, y para un piso o casa que no es su residencia, por ejemplo para vacaciones, del 0,3% al 1,5%. La resolución llega hasta el 30 de abril, y el impuesto se paga en dos plazos, hasta el 30 de junio y hasta el 31 de octubre.

El pago en efectivo de 10.000 € o más no está permitido. En el caso de inmuebles, dicho pago debe pasar por una cuenta bancaria en Montenegro al menos por una de las partes; el notario no puede redactar un contrato que lo eluda y exige la prueba del pago realizado antes de la firma. Para un crédito hipotecario como no residente, pregunte directamente en los bancos de Montenegro, porque las condiciones dependen del banco.

El propietario de un inmueble en Montenegro puede obtener una residencia temporal de hasta un año, con prórroga. Desde el 17 de enero de 2026, el inmueble debe valer al menos 150.000 € (la prueba es la resolución del impuesto de transmisiones), y el extranjero debe tener al menos la mitad de la propiedad. Los ciudadanos de la UE, del Espacio Económico Europeo y de Suiza están exentos de ese umbral. Este permiso no da derecho a trabajar. Después de cinco años de residencia temporal ininterrumpida, se puede solicitar la residencia permanente.

El programa de ciudadanía económica se cerró para nuevas solicitudes a finales de 2022, por lo que con la compra de un inmueble no se obtiene la ciudadanía montenegrina.

El alquiler a turistas requiere el registro del alojamiento en el municipio, la declaración de huéspedes y el cobro de la tasa de estancia. Los ingresos por alquiler tributan al tipo del 15%. En la venta se paga el impuesto sobre la ganancia de capital del 15% sobre la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, salvo que el inmueble haya sido su única residencia.

Esta guía es información general según la normativa vigente en octubre de 2026 y no es asesoramiento jurídico. Antes de comprar, consulte a un notario o abogado.