Achat d'un bien immobilier au MonténégroGuide pour les étrangers

Les personnes physiques et morales étrangères peuvent acheter au Monténégro un appartement, une maison, une résidence secondaire ou un local commercial. Pour les droits de mutation immobilière, les acheteurs nationaux et étrangers sont traités de la même manière.

Selon la loi sur les relations de propriété, un étranger ne peut pas être propriétaire de terres agricoles, de forêts et de terrains forestiers, de richesses naturelles, de biens d'usage commun, de biens culturels d'importance exceptionnelle et particulière, ni de biens immobiliers situés dans une bande d'un kilomètre de la frontière terrestre et sur les îles. Exception : une personne physique étrangère peut acquérir jusqu'à 5 000 m² de terrain agricole ou forestier si l'objet du contrat est un bâtiment d'habitation qui s'y trouve. La location à long terme de ces biens est autorisée aux étrangers.

Par une modification de la loi en 2025, les citoyens et les entreprises des États de l'Union européenne achèteront dans les mêmes conditions que les nationaux, mais seulement à partir du jour où le Monténégro deviendra membre de l'UE. Si vous envisagez d'acheter un terrain par l'intermédiaire d'une société enregistrée au Monténégro, vérifiez d'abord cela auprès d'un avocat.

La propriété et les charges se vérifient dans le feuillet immobilier, l'extrait officiel du cadastre délivré par l'Administration des biens immobiliers (anciennement Administration du cadastre et des biens de l'État). Le feuillet peut être obtenu par n'importe qui, pour n'importe quel bien immobilier. Vérifiez que le vendeur est inscrit comme propriétaire et, dans le feuillet G, s'il existe une hypothèque, une servitude, un bail, une mention de litige ou d'autres restrictions.

Pour un bâtiment, demandez le permis d'utilisation ou la décision de légalisation. À partir de 2025, la nouvelle loi sur la légalisation des constructions illégales est en vigueur, et l'Administration des biens immobiliers a reçu plus de 80 000 demandes d'inscription de constructions illégales. Pour un terrain, vérifiez aussi le type de terrain, car il détermine si un étranger peut l'acheter.

1. Vérification du bien : extrait du cadastre (feuillet immobilier), autorisations et type de terrain.
2. Avant-contrat : il n'est pas obligatoire, mais il est également établi chez le notaire comme acte notarié.
3. Paiement : pour les montants à partir de 10 000 €, l'argent doit passer par un compte bancaire au Monténégro chez au moins une des parties. Le notaire peut conserver l'argent sur un compte spécial (dépôt notarié).
4. Contrat chez le notaire : le contrat de vente doit être un acte notarié, sinon il n'a pas d'effet juridique. Si vous ne parlez pas monténégrin, convenez à l'avance d'un interprète judiciaire. Un mandataire peut signer à votre place.
5. Droits de mutation : le notaire envoie le contrat à l'administration fiscale municipale, et l'acheteur dépose la déclaration fiscale et paie l'impôt dans un délai de 15 jours à compter de la conclusion du contrat.
6. Inscription au cadastre : la propriété ne s'acquiert que par l'inscription. La demande peut être déposée par le notaire (à partir de juillet 2026 aussi par voie électronique) ou par l'acheteur lui-même, et l'Administration statue par la loi au plus tard dans les 30 jours.
7. Déclaration pour l'impôt annuel : dans un délai de 30 jours après l'achat, déclarez le bien immobilier à la municipalité.

Les droits de mutation immobilière sont payés par l'acheteur. Depuis le 1er janvier 2024, le taux est progressif : 3 % jusqu'à 150 000 €, puis 4 500 € et 5 % sur la partie du prix supérieure à 150 000 €, et au-delà de 500 000 €, 22 000 € et 6 % sur la partie supérieure à 500 000 €. Pour un appartement de 200 000 €, l'impôt est de 7 000 €. La base est le prix convenu ; s'il est inférieur au prix du marché, la municipalité évalue la valeur marchande. L'exonération pour la première résidence ne s'applique qu'aux citoyens monténégrins résidant au Monténégro.

Lorsque vous achetez un bien neuf auprès d'un promoteur assujetti à la TVA, vous ne payez pas les droits de mutation, mais la TVA, qui est incluse dans le prix.

Les frais de notaire dépendent de la valeur du bien, selon le tarif en vigueur depuis avril 2026 : par exemple 480 € pour un bien de 80 000 à 119 999 €, et pour un bien de 200 000 €, 558 €, TVA comprise. Les frais maximaux sont de 8 000 €.

L'impôt foncier annuel est déterminé par la municipalité : de 0,25 % à 1 % de la valeur marchande, et pour un appartement ou une maison qui n'est pas votre résidence, par exemple pour les vacances, de 0,3 % à 1,5 %. L'avis d'imposition arrive avant le 30 avril et l'impôt se paie en deux versements, avant le 30 juin et avant le 31 octobre.

Le paiement en espèces de 10 000 € ou plus n'est pas autorisé. Pour les biens immobiliers, un tel versement doit passer par un compte bancaire au Monténégro chez au moins une des parties, le notaire ne peut pas rédiger un contrat qui contourne cela et il exige une preuve du paiement effectué avant la signature. Pour un crédit immobilier en tant que non-résident, adressez-vous directement aux banques au Monténégro, car les conditions dépendent de la banque.

Le propriétaire d'un bien immobilier au Monténégro peut obtenir un séjour temporaire d'une durée maximale d'un an, avec prolongation. Depuis le 17 janvier 2026, le bien doit valoir au moins 150 000 € (la preuve est la décision relative aux droits de mutation), et l'étranger doit posséder au moins la moitié de la propriété. Les citoyens de l'UE, de l'Espace économique européen et de la Suisse sont exemptés de ce seuil. Ce permis ne donne pas le droit de travailler. Après cinq ans de séjour temporaire continu, on peut demander le séjour permanent.

Le programme de citoyenneté économique est fermé aux nouvelles demandes depuis fin 2022, de sorte que l'achat d'un bien immobilier ne donne pas la nationalité monténégrine.

La location à des touristes nécessite l'enregistrement de l'hébergement dans la municipalité, la déclaration des clients et le paiement de la taxe de séjour. Les revenus locatifs sont imposés au taux de 15 %. Lors de la vente, on paie l'impôt sur les plus-values de 15 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, sauf si le bien était votre seule résidence.

Ce guide est une information générale selon les réglementations en vigueur en octobre 2026 et ne constitue pas un avis juridique. Avant l'achat, consultez un notaire ou un avocat.