Koupě nemovitosti v Černé HořePrůvodce pro cizince

Zahraniční fyzické a právnické osoby si mohou v Černé Hoře koupit byt, dům, rekreační objekt nebo komerční prostory. U daně z převodu nemovitosti jsou domácí a zahraniční kupující postaveni na roveň.

Podle zákona o vlastnickoprávních vztazích cizinec nemůže být vlastníkem zemědělské půdy, lesů a lesní půdy, přírodních zdrojů, statků v obecném užívání, kulturních statků výjimečného a zvláštního významu, ani nemovitostí v pásmu do jednoho kilometru od pevninské hranice a na ostrovech. Výjimka: zahraniční fyzická osoba může nabýt do 5 000 m² zemědělské nebo lesní půdy, pokud je předmětem smlouvy obytný objekt, který se na ní nachází. Dlouhodobý pronájem těchto nemovitostí je cizincům povolen.

Novelou zákona z roku 2025 budou občané a firmy ze států Evropské unie nakupovat za stejných podmínek jako domácí, ale až ode dne, kdy se Černá Hora stane členem EU. Pokud uvažujete o koupi pozemku prostřednictvím firmy registrované v Černé Hoře, ověřte to nejprve u advokáta.

Vlastnictví a břemena se ověřují v listu vlastnictví, úředním výpisu z katastru, který vydává Správa nemovitostí (dříve Správa katastru a státního majetku). List může získat kdokoli, pro jakoukoli nemovitost. Zkontrolujte, že je prodávající zapsán jako vlastník, a v listě G, zda existují hypotéka, služebnost, nájem, záznam sporu nebo jiná omezení.

U budovy požadujte kolaudační rozhodnutí nebo rozhodnutí o legalizaci. Od roku 2025 platí nový zákon o legalizaci nelegálních staveb a Správa nemovitostí přijala více než 80 000 žádostí o zápis nelegálních staveb. U pozemku zkontrolujte také druh pozemku, protože od něj závisí, zda jej cizinec smí koupit.

1. Ověření nemovitosti: výpis z katastru (list vlastnictví), povolení a druh pozemku.
2. Předběžná smlouva: není povinná, ale i ta se sepisuje u notáře jako notářský zápis.
3. Platba: u částek od 10 000 € výše musí peníze jít přes účet v bance v Černé Hoře alespoň u jedné strany. Notář může peníze uchovávat na zvláštním účtu (notářská depozita).
4. Smlouva u notáře: kupní smlouva musí být notářským zápisem, jinak nemá právní účinek. Pokud nemluvíte černohorsky, předem si sjednejte soudního tlumočníka. Místo vás může podepsat zmocněnec.
5. Daň z převodu: notář zašle smlouvu obecnímu daňovému orgánu a kupující do 15 dnů od uzavření smlouvy podá daňové přiznání a zaplatí daň.
6. Zápis do katastru: vlastnictví se nabývá teprve zápisem. Žádost může podat notář (od července 2026 i elektronicky) nebo sám kupující a Správa ze zákona rozhoduje nejpozději do 30 dnů.
7. Přihlášení k roční dani: do 30 dnů od koupě přihlaste nemovitost obci.

Daň z převodu nemovitosti platí kupující. Od 1. ledna 2024 je sazba progresivní: 3 % do 150 000 €, poté 4 500 € a 5 % z části ceny nad 150 000 € a nad 500 000 € 22 000 € a 6 % z části nad 500 000 €. U bytu za 200 000 € činí daň 7 000 €. Základem je sjednaná cena; pokud je nižší než tržní, obec odhadne tržní hodnotu. Osvobození pro první byt platí pouze pro černohorské občany s bydlištěm v Černé Hoře.

Když kupujete novou nemovitost od investora, který je v systému DPH, neplatí se daň z převodu, ale DPH, která je zahrnuta v ceně.

Notářský poplatek závisí na hodnotě nemovitosti, podle tarifu platného od dubna 2026: například 480 € za nemovitost od 80 000 do 119 999 € a za nemovitost za 200 000 € 558 €, plus DPH. Nejvyšší poplatek je 8 000 €.

Roční daň z nemovitosti určuje obec: od 0,25 % do 1 % tržní hodnoty, a za byt nebo dům, který není vaším bydlištěm, například pro rekreaci, od 0,3 % do 1,5 %. Rozhodnutí dorazí do 30. dubna a daň se platí ve dvou splátkách, do 30. června a do 31. října.

Platba v hotovosti od 10 000 € výše není povolena. U nemovitostí musí taková platba jít přes účet v bance v Černé Hoře alespoň u jedné strany, notář nesmí sepsat smlouvu, která to obchází, a vyžaduje doklad o platbě provedené před podpisem. U hypotečního úvěru jako nerezident se ptejte přímo bank v Černé Hoře, protože podmínky závisí na bance.

Vlastník nemovitosti v Černé Hoře může získat přechodný pobyt až na jeden rok, s prodloužením. Od 17. ledna 2026 musí nemovitost mít hodnotu alespoň 150 000 € (dokladem je rozhodnutí o dani z převodu) a cizinec musí vlastnit alespoň polovinu. Občané EU, Evropského hospodářského prostoru a Švýcarska jsou od tohoto limitu osvobozeni. Toto povolení nedává právo na práci. Po pěti letech nepřetržitého přechodného pobytu lze požádat o trvalý pobyt.

Program ekonomického občanství byl pro nové žádosti uzavřen koncem roku 2022, takže koupí nemovitosti se černohorské občanství nezíská.

Pronájem turistům vyžaduje registraci ubytování v obci, hlášení hostů a výběr pobytové taxy. Příjem z pronájmu se zdaňuje sazbou 15 %. Při prodeji se platí daň z kapitálového zisku 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou, kromě případů, kdy nemovitost byla vaším jediným bydlištěm.

Tento průvodce je obecnou informací podle předpisů platných v říjnu 2026 a není právním poradenstvím. Před koupí se poraďte s notářem nebo advokátem.