Acquisto di un immobile in MontenegroGuida per stranieri

Le persone fisiche e giuridiche straniere possono acquistare in Montenegro un appartamento, una casa, una casa per le vacanze o uno spazio commerciale. Per l'imposta sul trasferimento di immobili, gli acquirenti nazionali e stranieri sono equiparati.

Secondo la Legge sui rapporti di proprietà, uno straniero non può essere proprietario di terreni agricoli, boschi e terreni forestali, risorse naturali, beni di uso comune, beni culturali di eccezionale e speciale importanza, né di immobili nella fascia fino a un chilometro dal confine terrestre e sulle isole. Eccezione: una persona fisica straniera può acquisire fino a 5.000 m² di terreno agricolo o forestale se oggetto del contratto è un edificio residenziale che vi si trova sopra. La locazione a lungo termine di questi immobili è consentita agli stranieri.

Con la modifica della legge del 2025, i cittadini e le imprese degli Stati dell'Unione Europea potranno acquistare alle stesse condizioni dei nazionali, ma solo dal giorno in cui il Montenegro diventerà membro dell'UE. Se state pensando di acquistare un terreno tramite una società registrata in Montenegro, verificate prima con un avvocato.

La proprietà e gli oneri si verificano nel foglio immobiliare, l'estratto ufficiale dal catasto rilasciato dall'Amministrazione per gli immobili (ex Amministrazione per il catasto e il demanio). Il foglio può essere ottenuto da chiunque, per qualsiasi immobile. Verificate che il venditore sia iscritto come proprietario e nel foglio G se esistono ipoteche, servitù, locazioni, annotazioni di controversie o altre limitazioni.

Per un edificio chiedete il certificato di agibilità o la decisione di sanatoria. Dal 2025 è in vigore la nuova Legge sulla sanatoria degli edifici abusivi e l'Amministrazione per gli immobili ha ricevuto più di 80.000 richieste di iscrizione di edifici abusivi. Per un terreno edificabile verificate anche il tipo di terreno, perché da esso dipende se uno straniero può acquistarlo.

1. Verifica dell'immobile: estratto dal catasto (foglio immobiliare), permessi e tipo di terreno.
2. Contratto preliminare: non è obbligatorio, ma anch'esso viene redatto dal notaio come atto notarile.
3. Pagamento: per importi pari o superiori a 10.000 €, il denaro deve passare attraverso un conto bancario in Montenegro almeno per una delle parti. Il notaio può custodire il denaro su un conto speciale (deposito notarile).
4. Contratto dal notaio: il contratto di compravendita deve essere un atto notarile, altrimenti non ha validità giuridica. Se non parlate montenegrino, concordate in anticipo un interprete giudiziario. Al posto vostro può firmare un procuratore.
5. Imposta sul trasferimento: il notaio invia il contratto all'organo fiscale comunale e l'acquirente, entro 15 giorni dalla conclusione del contratto, presenta la dichiarazione fiscale e paga l'imposta.
6. Iscrizione al catasto: la proprietà si acquisisce solo con l'iscrizione. La richiesta può essere presentata dal notaio (da luglio 2026 anche in via elettronica) o dallo stesso acquirente, e l'Amministrazione per legge decide entro 30 giorni al massimo.
7. Dichiarazione per l'imposta annuale: entro 30 giorni dall'acquisto dichiarate l'immobile al comune.

L'imposta sul trasferimento di immobili è a carico dell'acquirente. Dal 1° gennaio 2024 l'aliquota è progressiva: 3% fino a 150.000 €, poi 4.500 € e 5% sulla parte di prezzo superiore a 150.000 €, e oltre 500.000 € 22.000 € e 6% sulla parte superiore a 500.000 €. Per un appartamento di 200.000 € l'imposta è di 7.000 €. La base imponibile è il prezzo pattuito; se è inferiore a quello di mercato, il comune stima il valore di mercato. L'esenzione per la prima casa vale solo per i cittadini montenegrini con residenza in Montenegro.

Quando acquistate un immobile nuovo da un investitore nel sistema IVA, non si paga l'imposta sul trasferimento, ma l'IVA, che è inclusa nel prezzo.

L'onorario del notaio dipende dal valore dell'immobile, secondo la tariffa in vigore da aprile 2026: ad esempio 480 € per un immobile da 80.000 a 119.999 €, e per un immobile di 200.000 € 558 €, IVA inclusa. L'onorario massimo è di 8.000 €.

L'imposta annuale sugli immobili è stabilita dal comune: dallo 0,25% all'1% del valore di mercato, e per un appartamento o una casa che non è la vostra residenza, ad esempio per le vacanze, dallo 0,3% all'1,5%. L'accertamento arriva entro il 30 aprile e l'imposta si paga in due rate, entro il 30 giugno e entro il 31 ottobre.

Il pagamento in contanti di 10.000 € o più non è consentito. Per gli immobili tale pagamento deve passare attraverso un conto bancario in Montenegro almeno per una delle parti, il notaio non può redigere un contratto che lo aggiri e richiede la prova del pagamento effettuato prima della firma. Per un mutuo immobiliare come non residente, chiedete direttamente alle banche in Montenegro, perché le condizioni dipendono dalla banca.

Il proprietario di un immobile in Montenegro può ottenere un permesso di soggiorno temporaneo fino a un anno, con possibilità di rinnovo. Dal 17 gennaio 2026 l'immobile deve valere almeno 150.000 € (la prova è l'accertamento dell'imposta sul trasferimento) e lo straniero deve possedere almeno la metà della proprietà. I cittadini dell'UE, dello Spazio economico europeo e della Svizzera sono esenti da tale soglia. Questo permesso non dà diritto al lavoro. Dopo cinque anni di soggiorno temporaneo continuativo si può richiedere il soggiorno permanente.

Il programma di cittadinanza economica è stato chiuso per le nuove richieste alla fine del 2022, quindi con l'acquisto di un immobile non si ottiene la cittadinanza montenegrina.

L'affitto turistico richiede la registrazione della struttura ricettiva nel comune, la dichiarazione degli ospiti e la riscossione della tassa di soggiorno. Il reddito da affitto è tassato con aliquota del 15%. In caso di vendita si paga l'imposta sulle plusvalenze del 15% sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, salvo che l'immobile sia stato la vostra unica residenza.

Questa guida è un'informazione generale secondo le normative vigenti a ottobre 2026 e non costituisce consulenza legale. Prima dell'acquisto consultate un notaio o un avvocato.