Boka Kotorska
Kotor
Stari grad pod zaštitom UNESCO-a i mjesta duž zaliva, kao Dobrota i Prčanj.
Pročitajte višeOglasi na DreamEstate
Šta stranci mogu kupiti
Strana fizička i pravna lica mogu u Crnoj Gori kupiti stan, kuću, vikendicu ili poslovni prostor. Kod poreza na promet nepokretnosti domaći i strani kupci su izjednačeni.
Prema Zakonu o svojinsko-pravnim odnosima stranac ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta, šuma i šumskog zemljišta, prirodnih bogatstava, dobara u opštoj upotrebi, kulturnih dobara od izuzetnog i posebnog značaja, kao ni nepokretnosti u pojasu do jednog kilometra od kopnene granice i na ostrvima. Izuzetak: strano fizičko lice može steći do 5.000 m² poljoprivrednog ili šumskog zemljišta ako je predmet ugovora stambeni objekat koji se na njemu nalazi. Dugoročni zakup ovih nepokretnosti strancima je dozvoljen.
Izmjenom zakona iz 2025. građani i firme iz država Evropske unije kupovaće pod istim uslovima kao domaći, ali tek od dana kad Crna Gora postane članica EU. Ako razmišljate o kupovini zemljišta preko firme registrovane u Crnoj Gori, to prvo provjerite sa advokatom.
Prije kupovine: izvod iz katastra i dozvole
Vlasništvo i tereti se provjeravaju u listu nepokretnosti, službenom izvodu iz katastra koji izdaje Uprava za nekretnine (ranije Uprava za katastar i državnu imovinu). List može dobiti svako, za bilo koju nepokretnost. Provjerite da je prodavac upisan kao vlasnik, a u G listu da li postoje hipoteka, službenost, zakup, zabilježba spora ili druga ograničenja.
Za zgradu tražite upotrebnu dozvolu ili rješenje o legalizaciji. Od 2025. važi novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, a Uprava za nekretnine je primila više od 80.000 zahtjeva za upis bespravnih objekata. Kod placa provjerite i vrstu zemljišta, jer od nje zavisi da li ga stranac smije kupiti.
Kupovina korak po korak
- Provjera nekretnine: izvod iz katastra (list nepokretnosti), dozvole i vrsta zemljišta.
- Predugovor: nije obavezan, ali se i on sačinjava kod notara kao notarski zapis.
- Plaćanje: za iznose od 10.000 € naviše novac mora ići preko računa u banci u Crnoj Gori bar kod jedne strane. Notar može čuvati novac na posebnom računu (notarski depozit).
- Ugovor kod notara: kupoprodajni ugovor mora biti notarski zapis, inače nema pravno dejstvo. Ako ne govorite crnogorski, unaprijed dogovorite sudskog tumača. Umjesto vas može potpisati punomoćnik.
- Porez na promet: notar šalje ugovor opštinskom poreskom organu, a kupac u roku od 15 dana od zaključenja ugovora podnosi poresku prijavu i plaća porez.
- Upis u katastar: vlasništvo se stiče tek upisom. Zahtjev može predati notar (od jula 2026. i elektronski) ili sam kupac, a Uprava po zakonu odlučuje najkasnije za 30 dana.
- Prijava za godišnji porez: u roku od 30 dana od kupovine prijavite nepokretnost opštini.
Porezi i troškovi
Porez na promet nepokretnosti plaća kupac. Od 1. januara 2024. stopa je progresivna: 3% do 150.000 €, zatim 4.500 € i 5% na dio cijene iznad 150.000 €, a iznad 500.000 € 22.000 € i 6% na dio iznad 500.000 €. Za stan od 200.000 € porez je 7.000 €. Osnovica je ugovorena cijena; ako je niža od tržišne, opština procjenjuje tržišnu vrijednost. Oslobođenje za prvi stan važi samo za crnogorske državljane sa prebivalištem u Crnoj Gori.
Kad kupujete novu nekretninu od investitora koji je u sistemu PDV-a, ne plaća se porez na promet, nego PDV, koji je uračunat u cijenu.
Notarska naknada zavisi od vrijednosti nekretnine, po tarifi važećoj od aprila 2026: na primjer 480 € za nekretninu od 80.000 do 119.999 €, a za nekretninu od 200.000 € 558 €, uz PDV. Najviša naknada je 8.000 €.
Godišnji porez na nepokretnosti određuje opština: od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti, a za stan ili kuću koja nije vaše prebivalište, na primjer za odmor, od 0,3% do 1,5%. Rješenje stiže do 30. aprila, a porez se plaća u dvije rate, do 30. juna i do 31. oktobra.
Plaćanje i kredit
Plaćanje gotovinom od 10.000 € ili više nije dozvoljeno. Kod nekretnina takva uplata mora ići preko računa u banci u Crnoj Gori bar kod jedne strane, notar ne smije sačiniti ugovor koji to zaobilazi i traži dokaz o uplati izvršenoj prije potpisivanja. Za stambeni kredit kao nerezident pitajte direktno banke u Crnoj Gori, jer uslovi zavise od banke.
Boravak po osnovu nekretnine
Vlasnik nekretnine u Crnoj Gori može dobiti privremeni boravak do godinu dana, sa produženjem. Od 17. januara 2026. nekretnina mora vrijediti najmanje 150.000 € (dokaz je rješenje o porezu na promet), a stranac mora imati bar polovinu vlasništva. Građani EU, Evropskog ekonomskog prostora i Švajcarske su izuzeti od tog praga. Ova dozvola ne daje pravo na rad. Poslije pet godina neprekidnog privremenog boravka može se tražiti stalni boravak.
Program ekonomskog državljanstva zatvoren je za nove zahtjeve krajem 2022, pa se kupovinom nekretnine ne dobija crnogorsko državljanstvo.
Ako izdajete ili prodajete
Izdavanje turistima traži registraciju smještaja u opštini, prijavu gostiju i naplatu boravišne takse. Prihod od izdavanja oporezuje se po stopi od 15%. Kod prodaje se plaća porez na kapitalni dobitak od 15% na razliku između prodajne i nabavne cijene, osim ako je nekretnina bila vaše jedino prebivalište.
Ovaj vodič je opšta informacija prema propisima važećim u oktobru 2026. i nije pravni savjet. Prije kupovine se posavjetujte sa notarom ili advokatom.
